Какие аферы бывают в осмд. Как уберечься

С июля ЖЭКи сменят общества совладельцев многоквартирных домов, но уже сейчас масса случаев с подделкой подписей и махинацией с арендой.

Через месяц, 1 июля, будут ликвидированы все государственные ЖЭКи и их заменят ОСМД (Общество совладельцев многоквартирного дома). При всех плюсах самоуправления жильцов новые структуры дают широкое поле для махинаций нечестным руководителям. Юристы говорят, что уже десятки случаев, когда подделывают подписи жильцов и наживаются на аренде помещений общего пользования.

В бывших квартирах открыла кафе
В ОСМД «Мостозаводец-6» в Деснянском районе Киева хотят судиться с управляющей, которая, по словам жильцов, постепенно превращает 8-подъездный дом на 440 квартир в свою собственность.

«Наше ОСМД создано в 2002 году, и за это время управляющая под разными предлогами получила в собственность четыре квартиры и наш общий холл. В квартирах она снесла несущие стены, открыла там кафе и вывела из жилфонда. Когда мы подняли шум, управляющая переоформила все на свою мать. Ежегодных собраний она не проводит, не отчитывается. Прокуратура и районные власти говорят, чтобы мы решали все вопросы на своем собрании. Но это нереально — когда мы провели собрание и выбрали нового голову, управляющая провела свое собрание и осталась на месте», — говорит член инициативной группы киевского ОСМД «Мостозаводец-6» Екатерина Скаврон.

По словам адвоката Ивана Либермана, проблема здесь в том, что государство, передавая все полномочия по управлению домами от ЖЭКа юрлицу, хозяйственную деятельность контролировать не может.
«Юрлицо (ОСМД) действует на основании своего статута. Что в нем пропишут, то и будет считаться правильным. Если к управлению приходят нечестные люди, последствия могут быть непредсказуемыми. В случае «Мостозаводца-6», я считаю, нужно открыть уголовное производство, наложить арест на имущество, которое, по мнению людей, было незаконно присвоено, и потом через экспертизы искать правду», — сказал «Вестям» Иван Либерман.

Другой подводный камень — когда ОСМД изначально попадает в нечестные руки. «Находятся люди, которые вроде пытаются помочь создать ОСМД, в некоторых случаях даже за деньги, а потом плавно передают все в какую-то управляющую компанию. Люди даже не понимают, что их туда передали, а компания заключает с ними кабальные договора, которые люди не в состоянии будут расторгнуть», — рассказала «Вестям» член правления ассоциации «Наш дом» Тамара Мирошниченко из Днепропетровска.

Двойная бухгалтерия и подделка подписей
Менее явный способ нажиться на ОСМД — ведение теневой бухгалтерии при сдаче в аренду подвалов и нежилых помещений. Такая ситуация в Киеве в доме по Пушкинской, 33, где председатель Николай Жуков сдает в аренду подвал 190 квадратных метров, которые сдаются по 12 долл за квадратный метр. Проанализировав ситуацию в районе выяснилось, что подобная площадь может сдаваться, и скорее всего сдается по 25 долл за квадратный метр. 190 кв.м. Х 25 долл/кв.м. = 4 750 долларов хищений.
Часто ОСМД сталкиваются с подделкой подписей в протоколах собраний. Иногда даже сами организации создаются по фейковым протоколам. Так, в Луцке идет суд о создании ОСМД без ведома части жителей — были подделаны подписи более 70 человек!

Подделку документов управляющей подозревают и в одном из ОСМД Киева. «Глава правления без согласия общины при замене отопления потратила на замену насосов 2,3 млн грн. Нам обещали иностранную систему отопления, на деле поставили китайскую», — жалуются жильцы. В свое оправдание председатель правления кивает на скачки курса доллара и непредвиденные расходы. Люди же уверены: она заключила договор на кабальных условиях.

Мошенники пишут устав под себя
По словам главы ОСМД Днепровского района столицы Евгения Ярового, чаще всего в ОСМД легкую наживу ищут юридически подкованные мошенники, которые пользуются инертностью жильцов. «Собирается группа, которая в ОСМД видит источник дохода. Они тихо создают структуру, о создании ОСМД жильцы узнают, когда им придет платежка. Устав пишут под себя, а это первый документ, на что нужно обращать внимание. Внести изменения в него можно только на общем собрании, а обеспечить максимальную явку в таких домах нереально», — говорит Яровой.

«Они отслеживают неблагонадежные семьи, одиноких стариков и берут в оборот «доступные» квартиры», — добавляет глава Союза совладельцев жилья Днепровского района Киева Антонина Тимошенко.

Порой под нужды ОСМД мошенники берут кредиты в банках. «Сейчас есть бонусные кредиты на энергосберегающие проекты. Мошенник берет деньги и исчезает вместе с печатями и документами. Или присваивает себе банковский бонус», — говорит Яровой.

Выход из ситуации эксперты видят в создании консультирующих органов. «Толком не существует единого органа, куда можно обратиться. Их нужно создавать при горсоветах, чтобы готовили кадры для ОСМД. Пока юристы открывают центры юруслуг по ОСМД и берут в оборот дома», — говорит Тимошенко.

Как уберечь ОСМД от махинаторов
Как проверять финансовую деятельность ОСМД?

Совладельцы должны избирать ревизионную комиссию, которая должна раз в год проверять хозяйственную деятельность ОСМД и отчитываться перед жильцами. Также можно пользоваться онлайн-сервисами, которые помогают вести бухгалтерию ОСМД. Они отражают движение средств, их остаток, своевременность проплат от жильцов и арендаторов.

Как отследить махинации при сдаче недвижимости ОСМД в аренду?

Решение должно быть принято не одним управляющим, а всеми собственниками квартир, которым нужно подтвердить это своими подписями. В смете они должны указать стоимость аренды. Жильцы могут обратиться к ревизионной комиссии, чтобы затребовать документы управления ОСМД на проверку. Если есть подозрение, что в аренду помещения сдают по цене ниже рыночной (а остаток уходит в карман управляющего), можно создать инициативную группу и вынести вопрос на слушание всех собственников. А затем подавать иск в прокуратуру.

Как должны проводиться собрания жильцов?

За 14 дней до собрания ОСМД жильцы должны быть извещены о дате под подпись. Люди должны знать дату, время, место проведения, по чьей инициативе проводится собрание и вопросы для обсуждения. Решение принимается, если за него проголосовали не менее 51% членов ОСМД. Даже если пришли 4 человека, собрание считается состоявшимся, но для утверждения решения должен быть проведен письменный опрос — на него дается 14 дней.

Что делать, если обнаружилось, что собрание не проводилось, но есть протокол с подделанными подписями?

Если собственник квартиры заявляет, что подпись на ставил, он может обратиться в прокуратуру, чтобы выяснить, кто ее поставил.

Как выбрать хорошее руководство для ОСМД?

Управлять ОСМД может любой человек, в том числе и чужой, не из числа жильцов дома. Самый надежный вариант — выбрать управляющего из числа жителей дома. Необходимо прописать в уставе ОСМД его обязанности, условия трудоустройства, увольнения, полномочия. Также эти моменты должны быть прописаны в договоре, который заключается с ним как с наемным сотрудником.