Рынок недвижимости, похоже, еще не опомнился от шока война. На вторичке продавцов, готовых совершать сделки, мало, а если что-то и происходит, то с дисконтом в 20-30% от рыночной цены. Еще хуже дела на первичном рынке. После паузы возобновили работу лишь 25% строек. И то – в основном с высоким процентом готовности. Новые стройки никто не начинает из-за отсутствия покупателей. Очевидно, что многие застройщики не переживут войну, оставив после себя новые недострои. Из-за чего, как рассказывают риелторы, продать квартиру в некоторых столичных строящихся объектах невозможно даже с 50% дисконтом.
Единственный сегмент, который может вскоре прибавить в цене, – это аренда. Как изменятся цены и какое жилье пользуется спросом, разбирались Vesti.ua.
Вторичка: обвала цен пока нет, но рынок на стороне покупателя
Несмотря на панические настроения, которые овладевали украинцами в начале войны, обвала цен на жилье пока не произошло. И во многом благодаря тому, что правительство закрыло реестры в первые дни российского вторжения.
Так, по данным портала Krysha.ua, средняя цена продажи квартир упала на 25%. Больше всего в цене потеряли четырех- и более комнатные квартиры, которые просели в цене в среднем на 45%. Чуть меньше падение цен оказалось для трешек (-27%). Двушки подешевели на 17%, а однокомнатные потеряли в цене лишь 11%. Тем не менее это сухие цифры из анализа предложений продавцов.
В то время, как говорит Vesti.ua президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита, сумма реальной сделки может отличаться от того, что указано в объявлениях. “Панических настроений у собственников сегодня нет. Более того, продавцы весьма неохотно снижают цены. Другими словами, покупатель выжидает, а продавец не спешит снижать цены. Поэтому и обвала нет. Но рынок покупателя дает о себе знать. Если появляется объект, то покупатель просто приходит к продавцу и называет сумму, которую готов заплатить. А продавцы весьма неплохо торгуются. И я думаю, если в довоенное время торг мог быть до 5%, то сейчас – явно более 10%. Поэтому мы ожидаем, что при такой ситуации, когда на рынке появляются новые объекты, а покупателей нет, цены в Киеве могут опуститься еще на 20% в среднем сегменте. Дорогой сегмент, даже если цены там упадут, непонятно – будет ли он продаваться”, – говорит Юрий Пита.
Да и продать не всегда получается. Дело в том, что покупателей сегодня немного. Инвесторы в принципе ушли из Украины, а покупают жилье лишь для себя. “Найти покупателя сейчас очень сложно. В основном покупают для себя, для жизни, а не как инвестицию. А когда люди приобретают жилье для себя, то им важны локация, этаж и пр. За городом больше не берут. В первую очередь смотрят на безопасность, чтобы были укрытия ближе к дому. Верхние и нижние этажи не так популярны, потому что они наиболее рисковые, судя по статистике попаданий. Смотрят, чтобы не было рядом объектов промышленной, а особенно военной инфраструктуры. А объектов, которые подходят всем этим критериям, не так уж много в продаже”, – рассказывает Юрий Пита.
Сделок в 20 раз меньше
Немало трудностей сегодня и при продаже. “Очень много сейчас звонят желающих продать жилье даже с дисконтом. И первый вопрос: а все ли собственники в стране? И оказывается, что нет. И приехать не всегда есть возможность. Ведь если, например, человек в Европе и раньше определенного срока вернется в Украину, то для него это станет проблемой для повторного въезда в ту страну. У кого-то муж на линии фронта. И как его привлечь? А доверенности сейчас не работают. Во время военного положения доверенность может быть только со стороны покупателя. Поэтому многие продавцы, как только узнают о всех этих сложностях, сразу же перестают быть продавцами. То есть и хотел бы, но не может. Также есть нюансы с вывозом денег за границу”, – рассказывает риелтор Дмитрий Гура.
К слову, по его данным, за май в Киеве было осуществлено до 150 сделок купли/продажи, тогда как в прошлом году – 3-3,2 тыс. сделок. “Падение катастрофическое. Но не все так страшно. К концу мая уже пошло оживление, и по ситуации на июнь мы видим, что сделки происходят. На июнь прогноз – до 500 сделок. Средний дисконт – 20-30% от довоенных цен по ликвидным объектам. Если человек хотел продать квартиру, цена которой $50 тыс., но выставил за $60 тыс. и сейчас думает, что скинет до $45-50 тыс. и продаст, то нет. Такого не будет. Ему нужно будет скинуть до $35-40 тыс. То есть о “завышенных хотелках” продавцов точно забываем. С дисконтом 20-30% ликвидный объект с отделкой продается. Без отделки даже введенные в эксплуатацию дома никто покупать не хочет”, – подтвердил Дмитрий Гура.
Аренда может подорожать на 10% уже осенью
Поэтому те продавцы, которые могут ждать, уходят в аренду. “Если нет необходимости прямо сегодня получить деньги, то можно уйти в аренду, получить хоть какой-то доход. И не продать дешево. Так многие и делают”, – сказал Юрий Пита. По его словам, аренда дешеветь больше не будет. “Цены на рынке аренды нащупали свое дно и держатся так по сей день. Ниже не опускаются, но и не растут. Предложений достаточно, есть из чего выбирать. Арендатор, как правило, не спешит, потому что хорошо понимает, что может поискать вариант получше”, – объясняет Юрий Пита.
По данным консалтинговой компании SV Development, в Киеве на 21 июня средние ставки аренды жилой недвижимости находятся в пределах $244-622. В разных базах объявлений сегодня есть квартиры по цене 5-8 тыс. грн (на Троещине, Оболони), а также по 11-16 тыс. грн – в центральных и близлежащих к центру районах города (Шевченковский, Голосеевский). Другими словами, то, что стоило 20 тыс. грн, сегодня можно арендовать за 10-12 тыс. грн. Но уже к осени эксперты прогнозируют рост в пределах 10%, а также урезание дисконтных ставок, которые многие собственники предоставили своим арендодателям во время первых месяцев войны.
Первичка: пациент скорее мертв, чем жив
В отличие от вторички, цены на первичном рынке пока остаются выше январских – в мае средняя цена по всем продаваемым ЖК составила 52 272 грн (+16,2% по сравнению с январем), в июне – уже 46 905 грн (+4,2% относительно января). При этом продажи возобновлены в 123 объектах ЖК Киева, что составляет половину от довоенного показателя.
“Многие известные игроки сейчас придерживают продажи и не запускают новые очереди домов в продажу, потому что не понимают, какая себестоимость строительства будет в ближайшие месяцы. Строительство ряд застройщиков топ-уровня восстановили. Но не привлекают новые деньги, так как опасаются. Первичный рынок замер в ожидании и его почти не существует. Покупатели не понимают, какие застройщики переживут этот сложный период. А если и переживут, то какие сроки задержки ввода в эксплуатацию будут. Большинство застройщиков практически никогда этих сроков не придерживались. Если раньше задержки в среднем по рынку были десять месяцев, то сейчас это может превратиться в два или даже три года. Зачем инвестировать, если ты не понимаешь, когда получишь свою квартиру и получишь ли вообще. Поэтому рынок практически мертв”, – говорит Дмитрий Гура.
Возросшая себестоимость строительства поставила многие стройки на грань рентабельности. А поднимать цены некуда, ведь квартиры просто не будут покупать. Уже сейчас, как рассказывает Дмитрий Гура, поступает “очень много сказочных предложений” от пакетных инвесторов. “Приходят предложения с дисконтом от 45%. Но все это по тем ЖК, которые не выплывут в ближайшие годы и выплывут ли вообще – большой вопрос. Поэтому с переуступками нужно быть очень осторожными. Есть люди, которые готовы с дисконтом в 50% что-то покупать. Но когда начинаешь с ними общаться и объясняешь текущую ситуацию, то они резко теряют к этому интерес”, – подчеркнул Дмитрий Гура.
Поэтому единственное, что продается из первички, – это квартиры в домах на финальной стадии.
“Застройщики не начинают новые объекты. А те, которые были в работе, с 30-50% готовности не достраивают. Есть явные проблемы с логистикой, стройматериалами и рабочей силой. Поэтому на объекты, которые они строили еще по довоенным ценам, они смогут немного сделать скидки. А все то, что будут достраивать за счет подорожавших материалов, то тут уже скидку некуда давать. Поэтому, по логике бизнеса, первичка должна подорожать. Но исходя из реалий рынка, ей просто некуда дорожать, потому что ее не купят, и строительство вообще может быть убыточным бизнесом. В итоге будут доделывать фасадные работы и распродавать то, что есть. Новых объектов не будет появляться. Хотя бы вытянули то, что есть в работе, это уже будет хороший результат”, – резюмировал Юрий Пита.
